هل يجب أن أشتري عقارًا في الجبل الأسود وأفضل طريقة للقيام بذلك؟

في مرحلة الطفولة ، يحلم الكثيرون أن يكون لهم منزل بجوار البحر ، لأنه من الرومانسية جدًا العيش في منتجع. يشتري البالغون أحيانًا مثل هذه العقارات ، حتى وإن لم يكن كثيرًا للعيش هنا بشكل دائم أو المجيء في إجازة دون القلق بشأن التحفظات ، بل لكسب المال من تأجير المساكن. يستقبل الجبل الأسود نفسه عددًا من السياح يفوق عدة مرات عدد السياح الذين يعيشون هنا ، مما يعني أنه سيكون هناك طلب مستمر على شقة ذات موقع جيد خلال هذا الموسم ، ويمكنها أن تدفع مقابلها بسرعة.

دراسة ميزات العقارات في الجبل الأسود ، تجدر الإشارة إلى أن الشقق والمنازل في هذا البلد يمكن أن يكون لها عدد كبير من المزايا. النظر الرئيسية ، بشأن غالبية المساكن المعروضة للبيع.

• تزايد الطلب على مساكن الإيجار قصيرة الأجل في الجبل الأسود بسرعة في السنوات الأخيرة ، ولا توجد متطلبات مسبقة لتراجع الطلب. في عام 2017 ، تجاوز عدد زوار البلاد لأول مرة مليوني شخص وما زال ينمو باطراد. الأسعار المنخفضة ، مقارنة بالعديد من المنتجعات الأخرى ، تجذب السياح هنا ، وقد أنشأت الدولة نظامًا بدون تأشيرة مع معظم جيرانها والعديد من دول ما بعد الاتحاد السوفيتي. ونتيجة لذلك ، يأتي 20٪ من الضيوف من صربيا وروسيا وأوكرانيا معًا بنفس المقدار ، حيث يتم توفير ما يصل إلى 10٪ من الزوار من البوسنة والهرسك ، لكن هناك أيضًا سائحون أثرياء من أوروبا الغربية يأتون إلى هنا.

• تعد جاذبية الاستثمار في قطاع الإسكان في البلاد جيدة لأنه تم وضع قواعد شفافة وواقعية للمستثمرين الأجانب ، تذكرنا بشكل رائع بالاتحاد الأوروبي المثالي في هذا الصدد. بالإضافة إلى ذلك ، أدركت البلاد فقط بعد الحصول على الاستقلال في عام 2006 ، ما يمكن أن تكسبه على السياحة ، لأنه تم بناء كمية كبيرة من المساكن هنا بعد هذا التاريخ. هذا يعني أن هناك العديد من المباني الجديدة المبنية على التقنيات الحديثة ، بالإضافة إلى أن العثور على شقة فارغة للشراء ليست مشكلة.

• إذا كنت ترغب في ذلك ، يمكنك العثور على سكن رخيص الثمن في الجبل الأسود - حتى متوسط ​​سعر المتر المربع لا يعمل هنا. كل هذا يتوقف على عدد من الخصائص المحددة ، على سبيل المثال ، تزيد القيمة التاريخية للمبنى من الرسوم الجمركية ، لكن وجود موقع قريب للتطوير المحتمل يقلل السعر بشكل كبير. نتيجة لذلك ، فإن نفس السكن على مسافة 300 متر من بعضها البعض قد يكون له تكلفة مختلفة. بالإضافة إلى ذلك ، تتأثر الأسعار أيضًا بالعامل الجغرافي - في منطقة بودفا الساحلية المرموقة ، يعد السكن أغلى ، أما باقي الساحل فهو أرخص قليلاً ، ولكن في المناطق النائية تكون الأسعار أقل بكثير ، على الرغم من أن الجبال هنا جميلة أيضًا.

• تسهم السياسات الضريبية والمجتمعية في الجبل الأسود أيضًا في شراء المساكن هنا. على سبيل المثال ، عند شراء شقة في السوق الثانوية ، ستكون الضريبة 3٪ فقط من التكلفة ، ولكن إذا كان المطور هو المطور نفسه ، فلن تكون هذه المدفوعات الزائدة. تتراوح الضريبة السنوية للمالكين من 0.1٪ إلى 1٪ من التكلفة لكل متر مربع في هذه المنطقة ، لكن هذا على أي حال قليلاً.

• لا يقتصر الاستثمار على المساهمات في تطوير الإسكان - يشارك المستثمرون الأكبر في بناء البنية التحتية مثل المدارس التي تدرس اللغة الإنجليزية أو اللغة الروسية وموانئ اليخوت والعديد من المرافق الأخرى. مثل هذا التحسن في الوضع يجعل من الأهمية بمكان بالنسبة للسائحين السفر هنا بشكل جماعي ، مما يعني أنه سيكون من المربح أكثر استئجار المساكن هنا.

• تعتبر الجبل الأسود واحدة من أكثر البلدان نظافة للبيئةبعد كل شيء ، لا توجد صناعة خطيرة هنا ، وبالتالي يبدو أن النمو الإضافي للإمكانات السياحية أمر طبيعي للغاية.

بطبيعة الحال ، هناك عيوب معينة موجودة أيضًا ، لكنها صغيرة نسبيًا ، كما أنها غير مهمة بالنسبة لكثير من الناس. ومع ذلك ، فبالنسبة لك يمكن أن تكون عيبًا خطيرًا ، وبالتالي سننظر فيها أيضًا.

• يتمتع الجبل الأسود بالمركز الرسمي لمرشح للانضمام إلى الاتحاد الأوروبي ، لكنه لم يصبح حتى الآن ، ولا يمكن للمرء أن يقول إنه سيحدث قريبًا. بالنسبة لكثير من المستثمرين من منطقة ما بعد الحقبة السوفيتية ، يعد شراء منزل في الخارج مفيدًا أيضًا في سياق الحصول على تأشيرة شنغن المبسطة ، وكذلك امتلاك شقة في إحدى دول الاتحاد الأوروبي ، ويمكنك التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة ، ثم جواز سفر.

• الجبل الأسود له ماضٍ اشتراكي إقليمي بارز. - على الرغم من الابتكارات التي يجري تنفيذها ، فإن البنية التحتية تعثر مقارنة بأوروبا الغربية. على سبيل المثال ، لا يوجد أي تدفئة مركزية في أي مكان في البلاد ، على الرغم من أنه في فصل الشتاء حتى في شاطئ البحر الدافئ نسبيًا ، تكون درجة الحرارة 3-7 درجة مئوية فقط.

قرر السكان المحليون تسخين المبنى بواسطة مكيفات الهواء ، ومع ذلك ، قد يكون هناك بالفعل شبكة كهرباء - انقطاع التيار بسبب ذروة الحمل لا يزال غير عادي. من بين أمور أخرى ، عقلية وتدريب الموظفين المحليين ليست سوى شيء متوسط ​​بين أوروبا المتبجح وحقائقنا القبيحة ، والتي يمكن أن تخيف بعض السياح الأثرياء.

كما أشير أعلاه ، اقتربت الدولة من تطوير البنية التحتية للسياحة بطريقة منظمة - على الأقل تم تسليم الأرض للمطورين من القطاع الخاص ، وأولئك الذين يريدون تثبيط الأموال المنفقة ، سارعوا لبناء كمية ضخمة من الإسكان. من ناحية ، كان ينبغي أن تؤدي وفرة المقترحات إلى انخفاض معين في أسعار العقارات ، ولكن في حالة الجبل الأسود نرى أن هنا الاستثمار قد بدأت بالفعل تؤتي ثمارها.

الممارسة تبين ذلك عند شراء منزل في الجبل الأسود ، هناك شعور كبير بعدم البحث عن شيء تشتريه بمفردك ، ولكن لطلب المساعدة من الاستشاريين المحليين. لا يمكنك أن تفهم بنفسك السبب وراء تكلفة المنزل الباهظ التكلفة ، واختيار السكن الأرخص ، فلن تكون متأكدًا من معرفتك بجميع مخاطر عملية الشراء هذه.

يلاحظ الخبراء أن الطلب المتزايد في الآونة الأخيرة كان يعزز المطورين بشكل مكثف ، وهم يحاولون إكمال مشاريع البناء في أسرع وقت ممكن ، مما يؤثر حتما على جودة البناء. بالنظر إلى أن الزلازل تحدث بشكل دوري في هذا البلد الجبلي ، يجدر التفكير ملياً قبل شراء شقة في المبنى "الجديد".

بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك في كثير من الأحيان سماع شكاوى ذلك المباني الموجودة عند سفح الجبال ، لديها ميل متزايد للفة تدريجية وحتى الانهيار.

بالنسبة للخط الأول ، سيكون الحصول على مساكن هنا أكثر صعوبة مرات عديدة ، فقط بسبب ارتفاع الطلب بشكل خاص من الأجانب الأثرياء بشكل خاص.منذ بضع سنوات ، كتبت بعض وسائل الإعلام الغربية ذات النفوذ أن حوالي 14 ٪ من أراضي الجبل الأسود بأكملها تم شراؤها بالفعل من قبل الأجانب ، وينبغي افتراض أنهم مهتمون بشكل أساسي بالساحل. ومع ذلك، هناك خيارات حتى هنا ، فقط كن مستعدًا لدفع مبلغ كبير جدًا.

يتضمن سوق الإسكان في الجبل الأسود تباينًا كبيرًا من حيث الأسعار - هناك العديد من العوامل التي تؤثر على الأسعار. خذ على الأقل مساحة السكن - يمكنك الحصول على شقة في مبنى شاهق قديم لا يختلف اختلافًا جذريًا عن المبنى السوفييتي النموذجي ، أو في مبنى جديد نسبيًا تم بناؤه في وقت الاستقلال ، مع مراعاة جميع متطلبات البناء الحديثة.

مرة أخرى ، في مكان ما في الجبال أو حتى في العاصمة بودغوريتشا ، قد تكون الأسعار أقل قليلاً من المتوسط ​​، ولكن السؤال الكبير هو كم ستثمر هذه الاستثمارات ، لأن الإحصاءات تظهر أن الغالبية العظمى من السياح الأجانب لا يندفعون إلى الجبال بقدر ما يذهبون إلى البحر.

كل هذه العوامل لا تسمح بتحديد متوسط ​​سعر المتر المربع - وبشكل أكثر دقة ، يمكن حسابها ، لكنها في الواقع لا تحقق أي فائدة ، لأنها يمكن أن تكون أرخص وأكثر تكلفة. إذا كنت لا تزال مهتمًا وترغب في الحصول على فكرة عامة على الأقل عما تتوقعه ، فيجب أن تعلم أن 40 ألف يورو هي الحد الأدنى لرأس المال الذي يسمح لك بشراء استوديو صغير يضم 20 مربعًا.

ستتكلف الشقة العائلية الصغيرة التي تبلغ مساحتها حوالي 50 مربعًا الآلاف بهذه الطريقة في 60 عامًا.

إذا كنت مهتمًا بمنزل به قطعة أرض ، فإن المبنى نفسه سيحدد التكلفة من نواح كثيرة ، وليس المنطقة نفسها. على سبيل المثال ، يمكن أن تبلغ تكلفة المنزل الذي يبلغ طوله 60 مترًا في ساحة 200 مربعة حوالي 80 ألف يورو ، لكن فيلا واسعة مساحتها 200 متر مربع وقطعة 300 منزل أخرى ستحصل على 170 ألف دولار.

لا يعتمد الفرق في الأسعار على القرب من البحر فحسب ، بل يعتمد أيضًا على موقع جغرافي معين. بادئ ذي بدء ، في أي منطقة ، تحظى المنظر من النافذة بتقدير كبير ، والإسكان مثير للإعجاب بشكل خاص ، حيث تبدو الجبال والبحر واضحة للعيان.

وبطبيعة الحال، هناك ميزة ضخمة تتمثل في أن المنطقة المحلية لها مدخل خاص إلى البحر ، من الناحية المثالية - شاطئها الخاص، إلى الغرباء ، إلا بناء على دعوة من المالك ، لا يمكن الحصول عليها.

إذا كنا نتحدث عن المناطق ، عادة ما يطلق على Budva Riviera (بالقرب من منتجع Budva) و Boko-Kotor (ساحل خليج Kotor ، بما في ذلك Tivat) من بين أفضل الأماكن.

يمكنك محاولة توفير المال عن طريق اختيار السكن في مكان ما على Barskaya Riviera أو حتى بالقرب من Ulcinj. في الوقت نفسه ، ينبغي أن يكون مفهوما أن تكلفتها هي دون سبب - هناك عدد أقل من الفرص لراحة النخبة ، والسائحين لم يتمزقوا هناك ، وبالتالي فإن الأرباح لن تكون مرتفعة على الأرجح.

كما يتضح مما سبق ، فإن جنسية الجبل الأسود لشراء العقارات داخل البلاد ، بالطبع ، ليست مطلوبة - في الواقع ، فإن الدولة هي عكس ذلك تمامًا ، فهي مهتمة باستثمار الأجانب لأموالهم هنا ، وبالتالي تبسيط الإجراء قدر الإمكان. علاوة على ذلك ، على الرغم من أن احتمالات وتوقيت انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي ليست واضحة تمامًا بعد ، فبالنسبة للعديد من الناس ، يبدو الحصول على جواز سفر هذا البلد بالفعل اليوم طريقة جيدة لتصبح مواطناً في الاتحاد الأوروبي قريبًا.

شيء آخر هو أن كل شيء ليس بهذه البساطة - للبيع الفعلي لجواز السفر الجبل الأسود يسأل الكثير. لشراء عقار خارج المسار المطروق ، من أجل الحصول على المستند ، يجب أن تدفع من 250 ألف يورو ، وفي منطقة متقدمة - من 350 ألفًا ، ويجب تحويل 100 ألف دولار آخر على أي حال إلى حسابات الدولة نفسها. علاوة على ذلك ، لا يتم تقديم هذا الخيار للجميع - في غضون ثلاث سنوات من إطلاق البرنامج (2018-2021) ، سيكون من الضروري تقديم طلب ، وسيتم اختيار فقط 2 ألف شخص محظوظ ممن سمح لهم بالمشاركة من جميع المتقدمين.

في حالة عدم وجود أموال كبيرة ، يمكنك أن تقطع شوطًا طويلًا ، بعد الحصول على تصريح إقامة في البلاد. إذا كنت قد اشتريت منزلاً هنا ، فسيتم إصدار تصريح إقامة مؤقتة صالحة لمدة عام فقط - خلال هذا الوقت ، تحتاج إلى الحصول على موطئ قدم والحصول على أسباب إضافية للبقاء. إذا لم تعثر على وظيفة ولم تربط نفسك بالزواج من شخص ما من محلي ، فستكون قادرًا على الاستغناء عن التأشيرة فقط إذا كان سعر القطعة المشتراة أكثر من 40 ألف يورو - عندها يمكنك تمديد تصريح الإقامة.

بغض النظر عن نوع العقار الذي تقرر شرائه في الجبل الأسود - شقة أو قطعة أرض أو منزل - ستبدأ معاملتك بما يسمى بالعقد الأولي. لا يوضح ذلك - يتم شرح شروط الصفقة نفسها (ماذا ، أين ، متى ، من ، من ومن وإلى من) ، طريقة الدفع وشروطه ، ومقدار الإيداع ، عادة حوالي 10٪ من القيمة المتفق عليها للشراء الكائن. يجب تحويل المبلغ المحدد للإيداع إلى المالك السابق ، الذي يتعين عليه إصدار إيصال بذلك ، حتى أنه تلقى الأموال المحددة في العقد الأولي.

بعد ذلك ، يتم إبرام عقد البيع الرئيسي ، الذي يجب أن يتم تسجيله قانونيًا فقط إلى مكاتب كاتب العدل العامة في الجبل الأسود - وهذه هي قواعد البلد. هنا ، النقاط المرسومة بالفعل أكثر من ذلك بكثير - بالإضافة إلى ما تم وصفه أعلاه ، يجب الإشارة ، على سبيل المثال ، إلى أن البائع يوافق على إعادة تسجيل الكائن إلى شخص آخر.

كما ذكر أعلاه عند شراء منزل في السوق الثانوية لمواطني دول ما بعد الاتحاد السوفيتي ، تكون الضريبة 3٪ من المبلغ. بشكل عام ، كما توضح الممارسة ، تزيد الضرائب والدعم القانوني وإعادة الإصدار معًا التكاليف بنسبة 5٪ تقريبًا ، لذلك عند اختيار العقار ، يجب عليك أيضًا مراعاة هذه الزيادة.

شرط أن البائع لن يكون لديه أي شيء ضد إعادة إصدار المهم لسبب ذلك منطقيا ، يجب على أي مالك جديد إصدار عملية الشراء على الفور في السجل العقاري للدولة. ومع ذلك ، وفقًا لقوانين الجبل الأسود ، لا يمكن القيام بذلك في أي وقت في المستقبل ، ولكن في أول 30 يومًا من تاريخ المعاملة. من الأفضل عدم تجربة ما سيحدث إذا لم يحدث التقنين في الفترة المقترحة ، وحتى لا تكون هناك مشكلات غير ضرورية من جانب البائع ، الذي "غير رأيه" ووضع العجلة ، يتم توضيح اتفاق الموافقة على إعادة التسجيل.

إذا كنت تشتري قطعة أرض مجانية ، وتخطط للانخراط في بناء نفسك ، فإن الأمر يستحق النظر إلى أنه في الجبل الأسود ، لا تشير جميع الأراضي إلى مزيد من التطوير.الأسباب التي تجعل موقعًا معينًا ، من وجهة نظر التشريعات ، غير مناسب للبناء ، قد تكون كثيرة ، ولكن من غير المرجح أن تنجح في تغيير هذا الوضع في الإقليم ، وأي مبنى تم إنشاؤه عن طريق الجهل أو الوقح سيعتبر غير قانوني وقد يتم هدمه. .

يقرر العديد من مواطنينا ، الذين يخططون لشراء العقارات في البحر الأدرياتيكي ، بيع عقارات "إضافية" في وطنهم من أجل كسب المال. إن تقسيم إجراء واحد إلى مرحلتين يؤخر العملية إلى حد كبير ويتضمن قدرا كبيرا من الأعمال الورقية ، وهذا هو السبب في أن بعض المستثمرين المحتملين ليسوا مستعدين لدراسة مثل هذه الفكرة ، معتبرين أنه من الصعب تنفيذها. في الواقع ، يمكن حل المشكلة أسهل إلى حد ما مما يبدو.

هناك وكالات عقارية دولية تقدم خدمة التبادل ، على سبيل المثال ، العقارات الروسية إلى الجبل الأسود. بدلاً من عمليتين منفصلتين ، يمكن تأخير كل واحدة منهما ، يتم تقديم واحدة وبسرعة كبيرة ، نظرًا لأنك لا تبحث عن مشتر للممتلكات الروسية أو بائع لعقار الجبل الأسود - فهذا يعتبر نفس الكيان القانوني. نتيجة لذلك ، قد لا تتلقى الأموال بين يديك ، ولكن لا تنتظر حتى يتم شراء الكائن الذي تبيعه - يصل المتخصصون ببساطة إلى العنوان المحدد ويقدرون تكلفة المنزل أو الشقة التي تقدمها.

بسبب التعاون مع شركة جادة ، يمكنك تبسيط عملية التجديد ، حتى لو كانت "تأكل" جزءًا من الميزانية. في الوقت نفسه ، عادة ما تعمل هذه الخدمات فقط لموسكو وسانت بطرسبرغ وغيرها من المدن الكبرى حيث الطلب على العقارات.

وترد الإجابات على أسئلة حول شراء العقارات في الجبل الأسود في الفيديو التالي.